ローンの終わったワンルームマンション

ローン返済後はどうするか？

その理由を不動産業界歴10年以上のアラジンが詳しく解説していきます。

35年後の資産価値は？

「35年ローンの終わった新築ワンルームマンションって結構築年数経ってるけど、そんなマンションに価値があるの？」と思う人もいるかもしれませんが、資産価値はあります。

なぜなら、ワンルームマンションの販売会社は基本的に家賃相場が高く、家賃収入が長期に渡って得られるエリアに物件を建てる傾向があります。

ちなみに家賃相場が高いエリアとは東京23区、横浜市、川崎市、大阪市、福岡市などです。

これから購入しようと検討されている方は家賃相場が高いエリアで購入する方がお得なので、情報として覚えておいて下さい。

そこで、不動産の資産価値を求める方法の一つとして収益還元法を使用して資産価値を求めることができるんです。

不動産価格の出し方

ここでは上記で説明した収益還元法を使用して、具体的に説明していきます。

家賃×12ヶ月÷周辺利回り相場＝不動産価格
この式に当てはめて計算します。

地方のワンルームマンションの場合
家賃3万円、築35年、利回り相場15％
3万円×12ヶ月÷15％=240万円

東京のワンルームマンションの場合
家賃7万円、築35年、利回り相場10％
7万円×12ヶ月÷10％=840万円

ざっくりとですがこんなイメージになります。

※当然エリアや物件のブランドによっては、築35年で利回り相場が11％だったり7％だったりすることもあるので、今回のはあくまでも一例です。

同じ家賃でも立地（利回り相場）によって金額が変わってきます。
7万円×12ヶ月÷9％=933万円
7万円×12ヶ月÷7％=1,200万円

東京のワンルームマンションは築35年以上の物件でも利回り7％や8％で取引されている物件が星の数ほどあります。

ただ、人口が少なく借り手が少ない地方の物件だと、家賃相場も利回り相場も悲惨な状況になっているのが現状です。

極端なことを言うと家賃が1万円しか取れなくて利回り相場が20%だと
1万円×12ヶ月÷20％=60万円

家賃が1万円以下の物件や利回り相場がないようなエリアだと買い手がいなくて値段がつかないことも沢山あります。
家賃が1万円とかになってしまうと、ほぼ管理費などで持って行かれてしまい、オーナーの手元に収益が残らない収益性0の二束三文の負動産ということになってしまうのです。

エリア選びが大事

以上のことから、家賃相場が高く家賃収入が長期に渡って得られるエリアの物件であれば、35年ローンの終わった新築ワンルームマンションにも資産価値はあります。

築35年以上の物件に入居者がいる訳

みなさんは築35年以上の古い物件に入居したいと思いますか？
その物件がある場所が不便だったり、セキュリティ面が不安だったりしたら住みたいとは思いませんよね。

ですが、物件の立地を理解し、築年数、グレードに合った家賃設定で募集すれば住みたいという人は必ず現れるんです。
※賃貸需要が高いエリア限定（東京23区、横浜市、川崎市、大阪市、福岡市など）

入居したい物件の条件は人それぞれ

引っ越しを考えている人は様々な条件で探しています。

と、人によって希望する条件は様々です。

中には築30年～40年のマンションになんて住みたくないし、駅から遠い物件なんて誰が住むんだよという考えの方もいます。

一般的に古い物件や駅から遠い物件は嫌がられますが、条件に合った相場通りの家賃設定で募集をすれば入居者は見つけることができるのです。

極端なことを言えば家賃相場が6万円のエリアで、古い物件だからという理由で3万円で入居者を募集したらすぐに見つかります。

物件に合った家賃設定に

大事なことは物件に合った家賃設定で募集することなので、物件を探している人の条件に合っていれば築35年以上の古いワンルームマンションでも入居者は入ります。

間違った家賃設定で募集してしまうとずっと入居者が決まらない…ということにもなりえますので、物件の条件や相場に合った家賃設定をして下さいね。
物件を探している人の条件に合わせることが重要です。

古い物件でも売れるの？

条件に合った価格で売る

例えば、築50年のワンルームマンションの家賃が7万円で入居者が入っているとします。
もし、100万円で売りに出されたら買いたい人はたくさんいると思いますが、当然、所有者は100万円で売ることはありえません。

どんなにボロボロでも、毎月7万円の収益を生む物件を100万円なんかで売る訳がないですよね。

築浅の物件と同じ価格にしたら売れませんが、立地や設備など、条件に合った価格で売りに出せば必ず売ることができます。

ここでまた収益還元法を使用して説明します。
下記の式に当てはめて計算していきます。
家賃×12ヶ月÷周辺利回り相場＝不動産価格
※利回り相場は仮のものです。

家賃7万円、築10年、利回り相場5%
7万円×12ヶ月÷5%＝1,680万円

家賃7万円、築50年、利回り相場12%
7万円×12ヶ月÷12%＝700万円

1,680万円で売ることは難しいですが、相場通り700万円では売ることができます。
物件のエリアや管理状況によっては、1,000万円以上で売れてもなんら不思議ではありません。

価格設定を間違わないように

物件の条件やエリアに合った価格設定にすれば築35年以上の古い物件でも売ることができます。
そのことを考えずに築浅物件と同じ価格設定にしてしまうと買い手は現れません。

家賃がしっかり取れている物件なら買いたい人は必ずいるので、物件に合った価格設定にして下さい。

古い物件でも大丈夫です

ワンルームマンション投資初心者の方は将来の資産価値に不安に思うことが多いのではないでしょうか。古い物件だと入居者が見つからなかったり、売却できなかったりするのでは？と心配する方もいると思います。

この記事で説明しましたが、家賃相場が高く家賃収入が長期に渡って得られるエリアの物件であれば資産価値はありますし、古い物件でも家賃設定を間違わなければ必ず入居者は見つかります。

築年数が経過している物件でもしっかりと家賃が取れる物件は資産価値が高く、買いたいという方もたくさんいます。

ですから、古くなっても資産価値が高い物件を選ベばワンルームマンションは将来的にかけがえのない資産になるので、安心して下さい。

私のお客様も私に出会う前は同じようなことを不安に思っており、購入に踏み切れない方が多くいらっしゃいました。
踏み切れない理由としては、信用できない、不安、騙されているのでは？などの理由が大半を占めていました。

ほとんどの不動産屋に相談してもこぞって『他社の物件はダメ、自社の物件があなたにとって1番メリットがあるんですよ！』のような言葉を並べてきます。

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✓30代の既婚で娘が1人
✓1Rマンション投資業界歴10年以上
✓総販売戸数100戸以上
✓7年間会社員として勤務
✓現在は複数社とフルコミッション契約（完全歩合制）
✓営業方法はお客様からの紹介のみ
※現状、私がブログやLINE相談でマンションを販売することはありません。
（ブログで業界のタブーに触れているので本名は伏せています）

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