ワンルームマンションに資産価値はあるのか
・そもそもワンルームマンションに資産価値はあるの？
・残債が残っていたら資産にはならないんじゃない？
・30年以上経ったワンルームマンションに資産価値はあるの？
これからワンルームマンションを購入しようと思っていたり、既に購入した方で上記の様なことを思ったりしている人はいませんか？
ネットや書籍等で調べるとワンルームマンションの悪いことを目にしたり耳にしたりすることが多いと思いますが、安心して下さい。
ワンルームマンションには資産価値があると断言できます。その理由を不動産業界歴10年以上のアラジンが詳しく解説していきます。
ワンルームマンションの資産価値
当たり前のことですが、ワンルームマンションが資産になる1つの理由は家賃収入です。
当たり前ですが、家賃が取れる物件の資産価値が無いなんてことはありえません。簡単に例を挙げて説明していきたいと思います。
月〇万円×12ヶ月＝〇〇万円（年間）
例を挙げて説明していくと、あなたが毎月8万円の家賃を生み出すワンルームマンションを相続したとします。
ざっくりな算出になりますが
7万円×12ヶ月=84万円
7万円×12ヶ月×5年＝420万円
7万円×12ヶ月×10年＝840万円
1ヶ月7万円の家賃収入で1年間で84万円の家賃収入があります。
これを10年間で換算すると10年間で840万円の家賃収入になります。
※実際のところここに設備費、管理費、修繕費等がかかってきますが…
その間に空室や家賃の下落などもあるとは思いますが、空室と家賃の下落を7割～6割で考えても、家賃収入は30年間で約１,７00万円～２,０00万円程入ってきます。
この家賃収入にプラスして物件を売却した時に得られる売却益を考えると、2,000万円～3,000万円の預貯金に匹敵する資産になるというのも大袈裟なことではないのです。
ちなみに私が所有している築20年程のマンションは空室になっても1～2ヶ月以内には必ず入居者が決まっています。
最近は価格が安い築30年以上の物件の購入を検討しているのですが、やはりどの物件も大半は入居者がいます。
※ただし物件住所の家賃相場が関係してきます。これについてはまた別の記事で書きたいと思います。
家賃収入が見込める＝資産
簡単に説明しましたが家賃設定を間違わなければ必ず入居者は入りますし、家賃が取れる物件は資産価値があります。
もし私がみなさんに「築40年で古いから100万円で売って下さい。」と言ったら売りますか？
家賃収入の仕組みを知っていれば、これは考える必要も無いですよね。売るわけがありません。
残債があっても資産価値あり
続いては残債がある物件について書いていきたいと思います。残債がある物件でも借入額より売却想定価格の方が高ければ、純資産を保有していることなります。
これが二つ目の理由となります。「買った直後は資産にならないの？」とか「残債が全部なくなったら資産になるの？」とか疑問に思う方がいらっしゃると思いますが、仕組みとその理由を分かりやすく説明していきます。
収支がマイナスの物件
例えば、売却想定価格が2,500万円のワンルームマンションを2,600万円で購入したとします。
その物件の毎月の手出しが5,000円だとします。
毎月の手出しが5,000円という部分だけを見ればマイナスに感じますが、それは表面的にしか見えていません。下の例1の表を見て下さい。
表を見ると5年後の時点では純資産がプラスに転じており、その後もローンの残債が減れば減る分だけ純資産の価値が上がっていく様になります。
※下の表は分かりやすくしたものなので、実際の売却想定価格の変動を表したものではありません。
1戸無借金にすれば資産になる
続いて、ローンを完済した後のお話をしたいと思います。ローン完済後、1戸無借金にするだけで私は4,000～5,000万円を超える資産になる可能性すら秘めていると思っています。
ローンを完済した時点で物件自体の価格がそのまま資産となります。更に言うとその後半永久的に入ってくる家賃収入がプラスアルファとなります。
更に言うと今後数十年に渡って緩やかに物価上昇したとしたら家賃は下がるどころか上がる可能性も十分に考えられるのです。
例2の表はローン完済時点での資産価値を表しています。
※1ヶ月の家賃は物件や地域、その当時の物価によって変動します。半永久的に家賃収入があるので、家賃が入る年数はX（エックス）としています。
ローンがあっても資産になる
実際のところはローンの残債が残っていても売却想定価格より低ければ資産価値があると言えます。「残債が全部なくなったら資産になるの？」とか「ローンを全部返済していないと価値がないんじゃない？」と思う人がいるかもしれませんが、ローンが残っていても資産価値があります。
古くても価値はある！
続いては古くなったワンルームマンションについて話していきたいと思います。
書籍やネット上でよく言われることと言えば…
・古くなったワンルームになんて価値はない
・ボロボロのワンルームに誰が住むの？
・一棟物件なら最終的に土地が残るけど、ワンルームは古くなった部屋が残るだけ…
こんな風にマイナスなことばかり書いてありますが、築年数が古くても価値があります。
大事なのは、運用の仕方なのです！
主な運用方法として
・銀行に担保として入れられる。
→融資などを受けられる
・家賃を下げて運用する。
→入居者さえ入れば、家賃収入が見込める
・リフォームをして家賃をそのままで運用する。
→家賃をさげずに変わらない家賃収入が見込める
以上の理由から古くなった物件でも継続した家賃収入があれば資産価値があると言えるのです。
古いマンション購入時のポイント
実際に今、築50年～60年経っているマンションを見ても建物管理がしっかりしているマンションはスラム化する事なく、賃貸マンションとして現役で働いています。
ただし、現役で働かせる為には条件があります。
この3点を守っていれば家賃収入は半永久的に得ることができます。
築年数が経過していても資産価値がある
すべてを詳しく説明すると本題がずれてしますので、ここでは深く説明しませんが、大事なのは正しい運用をすることなのです。
ただ注意が必要なのが、家賃相場が高いエリアの物件に限るという事です。(東京、神奈川、大阪、福岡などの中心部に偏りますが)
ワンルームマンションには資産価値がある
ここまで色々と具体例を含めて解説をしてきましたが、結論から言うとワンルームマンションは資産になるので安心して下さい。
大事なのは正しい知識を身に付けて運用していくことです。
ネット上の噂やブログ、SNS等でネガティブな情報もありますが、それに惑わされない様に正しい情報見極めて判断して下さい。
もし私のブログをまた読みたいなと思ってもらえたら、ブックマークに登録してブログを活用して下さいね。
現在、購入を検討していたり既に購入済みの物件についてアラジンに相談したいことがある方は、LINEの無料相談をしているので良かったら利用して下さいね！
下記に詳しいことが書いてあるので見てみて下さい。
投資にお悩みの皆様へ
あなたは1Rマンション投資に対してこんなことを思っていませんか？
・営業マンは良いことしか言わないな…
・セミナー講師はメリットしか話さない…
・営業マンは本当のことを言っているのか
・嘘をつかれているのではないか…？
・新築1Rマンションに関してはネットでも書籍でも悪いことしか書いてない…
・買ったことを心の底から後悔している…
私のお客様も私に出会う前は同じようなことを不安に思っており、購入に踏み切れない方が多くいらっしゃいました。
踏み切れない理由としては、信用できない、不安、騙されているのでは？などの理由が大半を占めていました。
ほとんどの不動産屋に相談してもこぞって『他社の物件はダメ、自社の物件があなたにとって1番メリットがあるんですよ！』のような言葉を並べてきます。
なぜなら不動産屋はあなたに自社のマンションを売ることが仕事で、あなたに他社のマンションを勧めても1円の利益にもならないからです。
なので相対する営業マンに話をしたら、あなたの利益に関係なく100%自社のマンションを何かと理由をつけて売られるのです。
失敗しない為にはどうすればいいのか？
それはあなたに物件を売らないプロに相談すれば良いのです。
あなたのまわりに1Rマンション投資家の知り合いがいれば、その人に話を聞くのが一番良いでしょう。しかし、知り合いにプロの1Rマンション投資家がいるという方は少ないと思います。
私の体感ですが、1Rマンション投資家の8〜9割はなんちゃって投資家で知識はそんなに持っていない方が大半です。
相談する相手なんていない！
・身近に相談する相手がいない
・独学だけで勉強するのは不安
・絶対に失敗したくない
・既に持ってるけど後悔している
・騙されているかもしれない
・わからないけれど漠然とした不安がある
etc…
そんなことでお悩みの方、安心して下さい。
私アラジンは、そんなお悩みがある方向けのLINEの友だちサービスを始めました。
各種サービスをご用意していますが、特にお勧めなのは『個別無料相談』です！
『個別無料相談』はアラジンと直接やり取りできる相談サービスです。ぜひこの機会にご利用下さい。
まずはLINEの友だち追加からお気軽にどうぞ！詳しくは下記バナーのクリックをお願いします。
LINEの友だちサービスを実施中
①アラジンにLINEで個別無料相談
②投資の勉強で10万円程稼ぐ方法
③投資前に使えるツール3選プレゼント
④アラジン解説付きのLINE配信
以上のことを無料で受けられます！
気になる方は、下記バナーよりクリックをお願いします！
最後に
最後に私が１Rマンション投資でお悩みの方に伝えたいのは、投資を成功するには失敗するリスクを減らしていくことです。そして失敗のリスクを減らす為には、正しい知識を身に付ける必要があります。
このブログやLINEの友だちサービスを通して少しでも多くの皆様に正しい知識を身に付けてほしいと思っています。
一人で悩んでいてもなかなか埒があきません。
これを機にアラジンのLINEの友だちサービスを活用してみませんか？
まずは友だち追加からお気軽にどうぞ、後悔はさせません。
不動産投資で若いうちに不労所得を作り、節約ばかりの老後から脱却して将来は本当に自分のやりたいことができる生活を手に入れましょう。
管理人アラジンのプロフィール
✓30代の既婚で娘が1人
✓1Rマンション投資業界歴10年以上
✓総販売戸数100戸以上
✓7年間会社員として勤務
✓現在は複数社とフルコミッション契約（完全歩合制）
✓営業方法はお客様からの紹介のみ
※現状、私がブログやLINE相談でマンションを販売することはありません。
（ブログで業界のタブーに触れているので本名は伏せています）
コメント